Leilão de imóveis: o que é e como funciona

Quem nunca chegou perto de um leilão costuma ter ouvido só as duas versões extremas: "é dinheiro fácil" ou "é cilada, você compra um problema". Nenhuma das duas descreve o que acontece na prática, e o processo inteiro dá para explicar sem juridiquês.

O que é um leilão de imóveis, na prática

Imagine uma pessoa que financiou um apartamento em 30 anos e, depois de alguns anos, parou de pagar as parcelas.

O banco não quer ficar com esse apartamento. Banco ganha dinheiro emprestando, e imóvel parado no balanço dele é prejuízo. Então ele vende o imóvel para recuperar o que emprestou.

E não precisa vender pelo valor de mercado: precisa vender pelo valor da dívida. Se o apartamento vale R$ 300 mil e a dívida é de R$ 140 mil, o banco se dá por pago com R$ 140 mil. A diferença é o que sobra para quem arremata, e é ela que faz o leilão existir como investimento.

O leilão é o procedimento público pelo qual essa venda acontece. Qualquer pessoa física maior de 18 anos, com CPF regular, pode participar.

Judicial e extrajudicial: os dois tipos

Boa parte do medo que se tem de leilão vem de misturar os dois.

A linha que mais importa é a penúltima. No leilão extrajudicial, quando o imóvel vai a leilão o banco já é o proprietário registrado — não está vendendo o imóvel de outra pessoa, está vendendo um imóvel dele.

Isso acontece porque o financiamento imobiliário brasileiro é feito com alienação fiduciária: o comprador mora no imóvel e paga as parcelas, mas a propriedade fica em nome do banco até a última parcela ser quitada. Quem financiou ainda não é dono, é possuidor.

É por isso que quem trata leilão como investimento costuma trabalhar com o extrajudicial: risco menor, rito padronizado e muito mais imóvel disponível. O resto deste texto trata dele.

Como funciona o leilão extrajudicial, passo a passo

O caminho do imóvel até o leilão é sempre o mesmo, e é conhecendo cada etapa que se separa a oportunidade da armadilha.

1. O comprador para de pagar. Em regra, depois de três parcelas em atraso o banco pode iniciar o procedimento; o número exato está no contrato.
2. O devedor é intimado para purgar a mora. Um oficial do Cartório de Registro de Imóveis o intima pessoalmente, e ele tem 15 dias para pagar o que está atrasado mais encargos, não a dívida inteira. Se pagar, o financiamento volta ao normal e não há leilão nenhum.

Esta é a etapa mais importante do processo inteiro para quem vai arrematar. Uma intimação feita errada pode anular o leilão anos depois, inclusive depois de você já ter comprado. Conferir esse documento é obrigatório.

3. Consolidação da propriedade. Se o devedor não pagou, o banco recolhe o ITBI e passa o imóvel definitivamente para o nome dele na matrícula. A partir daqui, quem mora no imóvel está lá sem título e passa a dever uma taxa de ocupação mensal.
4. O banco marca as datas dos leilões. O devedor ainda tem direito de preferência e pode pagar para ficar com o imóvel. Como precisa pagar à vista e com o nome negativado, raramente acontece.
5. Primeiro leilão, em até 30 dias. O preço mínimo é o valor do contrato ou o valor venal para ITBI, o que for maior. É quase sempre um preço alto, próximo ou acima do mercado, e por isso quase nada é vendido aqui.
6. Segundo leilão, 15 dias depois. Agora o preço mínimo é o valor da dívida mais os encargos, e é aqui que começam a aparecer descontos relevantes.

Nenhum desses dois preços tem relação com o valor de mercado do imóvel. Às vezes o segundo leilão sai mais caro que o primeiro, porque a dívida acumulada com encargos superou o valor do contrato. Não é erro do site.

7. Ninguém arrematou, e o imóvel fica livre. Depois dos dois leilões obrigatórios sem comprador, a dívida do antigo devedor é extinta e o banco vira dono pleno: pode vender como, quando e por quanto quiser. É daí que nascem as modalidades mais interessantes.

• Licitação aberta: disputa de lances, com desconto livre definido pelo banco.
• Venda online: cronômetro de alguns dias, e cada lance nos minutos finais estende o prazo. Sem comissão de leiloeiro na Caixa.
• Venda direta: sem disputa nenhuma. Preço fixo, quem chegar primeiro leva.

É aqui que está a maior parte das oportunidades. Na Caixa, cerca de 1% dos imóveis é arrematado no primeiro leilão e 7% no segundo; perto de dois terços do estoque sobra e chega à venda online e à venda direta, onde a concorrência é menor e o preço já desceu.

Por que os imóveis saem tão baratos

O desconto é o preço do trabalho e do risco que você assume no lugar do banco. Você paga menos porque:

• na maioria dos casos não visita o imóvel por dentro antes de comprar;
• pode haver alguém morando lá, e tirar essa pessoa é problema seu;
• pode haver dívidas de IPTU e condomínio a acertar;
• o pagamento tem prazo curto, sem "vou pensar até semana que vem";
• e o imóvel costuma precisar de reforma.

Quem compra na imobiliária paga mais caro justamente para não ter nada disso.

No leilão extrajudicial também não existe a figura do preço vil. Diferente do judicial, não há piso legal de 50% da avaliação: um desconto de 60% ou 70% não é sinal de fraude nem indício de que o leilão será anulado.

Os quatro riscos reais

O risco do leilão está no que não foi conferido. São quatro pontos que decidem se o negócio é bom.

1. Vício na intimação do devedor

É o mais grave, porque pode derrubar a compra inteira. Se o banco não intimou o devedor corretamente lá no passo 2, o leilão pode ser anulado na Justiça.

Antes de dar qualquer lance, puxe a certidão do procedimento no Registro de Imóveis e confira como a intimação foi feita.

2. O imóvel está ocupado

Muito comum: o antigo dono, um inquilino ou um familiar ainda mora lá. Não é impeditivo. Existe a saída amigável, negociar a desocupação e muitas vezes ajudar com dinheiro, e a judicial, a ação de imissão na posse, que você tem direito de ganhar.

Descubra antes quem ocupa e ponha o custo e o tempo da desocupação no cálculo. Ocupação é motivo para pagar menos, não para desistir.

3. Dívidas que vêm junto com o imóvel

Algumas dívidas seguem o imóvel, não a pessoa: IPTU e condomínio são as principais, e passam a ser suas. Água, luz e gás, em regra, ficam com quem consumiu.

Levante os valores na prefeitura e com o síndico ou a administradora antes do lance, e negocie desconto: dívida antiga de condomínio quase sempre tem margem. O edital muitas vezes prevê que o vendedor quita o que é anterior ao leilão, então leia o edital.

4. Custos que ninguém conta no começo

O lance não é o preço final. Some sempre:

• comissão do leiloeiro, 5% sobre o lance, à vista e não financiável (é 0% nas vendas online e diretas da Caixa);
• ITBI, em torno de 2% a 3%, conforme o município;
• escritura e registro no cartório;
• as dívidas do imóvel;
• a reforma;
• o custo de carregar o imóvel até vender, com condomínio e IPTU correndo todo mês.

Numa conta realista esses extras somam entre 10% e 20% do valor do lance, e pesam proporcionalmente mais em imóveis baratos.

A regra de bolso para saber se vale a pena

A peneira mais usada é simples:

Só siga adiante se o lance couber em até 65% do valor de mercado conservador do imóvel.

Conservador quer dizer o preço pelo qual o imóvel realmente vende, rápido, na região — não o preço pedido nos anúncios. Anúncio é pedido, não é venda.

Na prática se trabalha bem abaixo disso, numa faixa entre 40% e 55%. Os 65% são teto, não meta: um imóvel que só fecha a conta em 64% tem margem fina demais para absorver uma surpresa.

Não fechou nesse preço, não compre. Há milhares de imóveis em leilão no Brasil todos os dias, e o erro caro não é deixar um passar, é arrematar o errado.

Onde encontrar imóveis em leilão

• Caixa Econômica Federal: o maior estoque do país, e o único banco que permite financiar o imóvel arrematado, com entrada a partir de 5% em condições específicas.
• Sites dos demais bancos. Santander, Itaú, Bradesco, Banco do Brasil e Inter também têm portais de imóveis retomados.
• Sites de leiloeiros oficiais, que concentram leilões de vários comitentes.

O cadastro é gratuito. Você vai precisar de CPF e documento com foto e, em alguns casos, de uma habilitação prévia para dar lances, feita com antecedência e não na hora.

Perguntas frequentes

Preciso pagar tudo à vista?

Nem sempre. A Caixa permite financiar boa parte dos imóveis arrematados. Mas a comissão do leiloeiro e os custos de cartório saem do seu bolso, à vista, sempre.

Posso usar o FGTS?

Em alguns casos sim, se o imóvel e você se enquadrarem nas regras do FGTS. Isso vem escrito no edital do imóvel específico. Confira lá, nunca presuma.

Posso visitar o imóvel antes?

Por fora, sempre, e você deve. Por dentro, raramente: o imóvel costuma estar ocupado ou fechado. É por isso que a análise documental pesa tanto.

E se o antigo dono processar e anular o leilão?

Se o procedimento foi cumprido corretamente, a chance é baixa. E se acontecer, você tem direito à devolução do que pagou, corrigido, pela evicção. Daí a conferência da intimação ser inegociável.

Quanto tempo leva do lance até eu ter a chave na mão?

Com o imóvel desocupado, entre 2 e 4 meses, contando pagamento, escritura e registro. Ocupado e precisando de ação judicial, o prazo pode passar de um ano, e isso precisa estar no cálculo desde o começo.

Preciso de advogado?

Não é obrigatório para dar o lance. Mas conferir matrícula, edital, intimação e processos do devedor é o que separa o investimento do prejuízo, e aí contar com quem entende do assunto faz diferença.

Dá para começar com pouco dinheiro?

Dá, com realismo. Financiando, é possível operar com um capital inicial na casa das dezenas de milhares de reais. O que não dá é começar sem reserva: entre arrematar e vender existem meses de custos correndo.

O que separa um bom lance de um prejuízo

Todo imóvel de leilão parece oportunidade quando se olha só o preço. O que decide o resultado é o que acontece entre encontrar o anúncio e clicar em dar lance: ler a matrícula, ler o edital, conferir a intimação, descobrir quem ocupa, levantar as dívidas, calcular o valor real de revenda e só então definir o teto do lance.

É trabalhoso, e é por isso que ainda sobra oportunidade.

Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui consultoria jurídica ou de investimentos. Cada imóvel tem condições próprias, definidas no edital.